Táto téma sa týka takmer každého z nás. Zrejme ste už uvažovali nad možnosťou kúpy vlastného bývania, tak Vám možno pomôže náš vlastný príbeh. Byty momentálne nie sú lacné, ceny sa za posledných 5 rokov zvýšili aj o tretinu, stále je však bývanie dostupnejšie ako bolo v roku 2013. V dnešnom článku Vám podrobne rozpíšem, že cena nie je zďaleka najdôležitejšia pri rozhodovaní o bývaní v podnájme, alebo kúpe.
“Ako je možné, že je bývanie dostupnejšie, ak pred 5 rokmi stáli byty o tretinu menej?”
Budem uvažovať, že ako rozumný záujemca o kúpu budeme kúpu nehnuteľnosti financovať úverom. Ak si budeme kupovať byt na úver, dôležitý pre nás bude údaj o mesačnej splátke. Tú si potom pripočítame k nákladom na bývanie (nájom, plyn, voda, elektrina…) a dostaneme cenu nášho bývania. Tá je aktuálne nižšia, ako tomu bolo pred 5 rokmi. Hypotekárny úver na 105 000 € s úrokom 3,5% nás vyjde na mesačnú splátku 471 €, úver na 135 000 € s úrokom 1,2 % nás vyjde mesačne 447 €. Ak predpokladáme, že energie sú dnes za rovnaké ceny ako pred 5 rokmi, dnešné bývanie je dostupnejšie o 24 € mesačne. Pre zjednodušenie budem vo všetkých výpočtoch uvažovať, že celú predajnú cenu budeme financovať hypotékou (LTV hypotéky bude 100 %), čo sa momentálne dá zrealizovať založením dodatočnej nehnuteľnosti (napríklad s pomocou rodičov).
Kúpa na biznis dnes konečne dáva ekonomický zmysel
Na ceny nehnuteľností v posledných desaťročiach výrazne vplýva politika centrálnych bánk, ktoré vytvárajú cenové bubliny. U nás táto bublina praskla pred 10 rokmi. Vtedy sa 3 izbové byty v Petržalke ponúkali za ceny podobné tým súčasným. Na tom by nemuselo byť nič zlé, keby sme pred 10 rokmi nemali podstatne nižšie platy, vyššie úroky a tiež infláciu. Ak by ste teda kúpili byt pred desiatimi rokmi, až dnes by ste ho predali za vtedajšie ceny. Boli by ste celých 10 rokov vo vysokej strate a každý mesiac by ste museli doplácať na to, že ste sa rozhodli pre kúpu vlastného bývania. Toto je najhorší možný scenár, aký by sa Vám za 10 rokov mohol prihodiť. V tabuľke nižšie si môžete prehľadne pozrieť vývoj výhodnosti kúpy nehnuteľnosti na hypotéku, konkrétne 3 izbového bytu v Bratislavskom V. okrese.
V hornej časti obrázku vidíme ceny nehnuteľností, úrokové sadzby hypoték a z toho vyplývajúce splátky hypotéky. Náklady na bývanie som pre zjednodušenie porovnania nastavil rovnako na 200 € pre všetky roky. Tak dostaneme celkovú cenu bývania, ktorú následne porovnávame s odhadovaným príjmom z prenájmu bytu (520 € až 660 €). V poslednom riadku obrázku je výsledná strata, resp. zisk. Tento prepočet je vhodný pre uvažovanie nájomcov, či kúpa bytu v konkrétnom čase dáva zmysel. Tento prepočet je veľmi dôležitý aj pre majiteľov nehnuteľností, ktorý uvažujú, či nehnuteľnosť prenajmú, alebo kúpia ďalšiu nehnuteľnosť na prenájom.
V čom spočíva absurdnosť tohto výpočtu?
Kupoval by niekto byt s cenou bývania viac ako 1000 €, ak by mohol bývať v nájme za 520 €? Pevne verím, že takto uvažovalo len minimum ľudí s nadpriemerným príjmom, alebo s plným vrecom zbytočných peňazí. Títo ľudia jednoducho chceli mať konečne svoje vlastné hniezdočko lásky, aby si v ňom mohli robiť všetko podľa seba. Ostatní radšej počkali 2 roky a už mohli kupovať s 15-20 % zľavou, navyše s nižšou úrokovou sadzbou. Mesačne by nás nové bývanie kupované v roku 2011 (toto bol aj náš prípad) stálo mesačne o 300 € menej, ako bývanie kupované na vrchole v roku 2008.
“V roku 2008 boli ceny nehnuteľností tak vysoké, že cena bývania bola výrazne vyššia ako cena prenájmu.”
Záujemcovia o bývanie preto logicky nekupovali, ale čakali. A keďže neboli žiadni kupujúci, predávajúci museli ceny znižovať. Situácia sa postupne obracala, ceny bytov klesali, úrokové sadzby tiež, stúpala zamestnanosť, platy, ľudia sa mali každým rokom lepšie. Logicky postupne opäť rástol záujem o kúpu vlastného bývania. Nízke úroky momentálne nabádajú záujemcov ku kúpe, čo logicky tlačí ceny hore. Ceny sú však stále na takej úrovni, že cena bývania je približne zhodná s cenou prenájmu. Túto situáciu sme na Slovensku nemali 10 rokov, z môjho pohľadu je to jedinečná príležitosť vyriešiť svoju bytovú otázku. Ak ju už máme vyriešenú, potom stále existuje možnosť kúpy druhej nehnuteľnosti, ktorú môžeme prenajímať.
Oplatí sa dnes kupovať? Čo ak sa onedlho úroky hypoték zvýšia? Ako to bude s cenou prenájmu???
Ako to bude s úrokom hypoték?
Úrok si dnes viete zafixovať na päťročné obdobie za cca 1,20-1,50 %. Nejdem sa púšťať do hlbšej analýzy, poskytnem len zopár vlastných názorov. Situácia vo svete nie je ideálna, krajiny sa snažia vyriešiť svoje ekonomické problémy politikou tlačenia peňazí a nízkych úrokov. Dlhy stále stúpajú, extrémne zadĺžené sú nielen krajiny, ale aj samotní obyvatelia. Zvyšovanie úrokov môže zabrzdiť ekonomický rast, ľudia prestanú míňať a začnú viac šetriť. Oveľa horšie je to však s dlhmi krajín, lebo politici veľmi šetriť nevedia. Niektoré krajiny by veľmi ťažko znášali výraznejší rast úrokov. Prípadné problémy by mohli spustiť domino efekt a obrovská kríza je tu rýchlejšie, ako by sme si pomysleli. Preto si myslím, že sa ešte dlho budeme tešiť z nízkych úrokov. Tento fakt však rovnako ohrozuje prenajímateľov, aj nájomcov. Ak sa výrazne zvýšia úrokové sadzby, zvýšia sa náklady majiteľov nehnuteľností, ktoré sa časom budú musieť premietnuť do výšky požadovaného nájomného.
Za 5 rokov splatíme banke 20 000 €
Hypotéky fungujú tak, že čím nižšiu úrokovú sadzbu banka poskytuje, tým menej ide každý mesiac na splátku úrokov a tým rýchlejšie od začiatku splácame samotný dlh. Za 5 rokov splatíme zo 135 000 € dlhu pri úrokovej sadzbe 1,2 % až 20 000 €. Ak by cena prenájmu bytu vychádzala na rovnakú sumu, ako cena bývania pri kúpe, po 5 rokoch len na znížení dlhu voči banke zvýšime hodnotu nášho majetku o 20 000 €. Ak sa rozhodneme bývať v prenájme, splácame hypotéku niekomu inému, jeho majetok tak za 5 rokov zvýšime o spomínaných 20 000 €. Za posledných 5 rokov by sme splatili banke o niečo menej, pretože úroky boli vyššie. Bolo by to asi 11 000 €.
Ceny nehnuteľností z dlhodobého pohľadu neklesajú
Keď nazrieme hlbšie do histórie vývoja cien nehnuteľností, zistíme, že sú výborný uchovávateľ hodnoty peňazí. Na Slovensku rástli ceny nehnuteľností za posledných 13 rokov na hodnote priemerne o 3,8 % ročne. Hodnota 3 izbového bytu za 5 rokov vzrástla asi o približne 30 %, t.j. hodnota nášho majetku sa zvýšila o ďalších 30 000 €. Ak sme v posledných 5 rokoch bývali v prenájme, pomohli sme tým majiteľovi bytu zvýšiť hodnotu jeho majetku o 30 000 €.
“Ak by sme dnes predali 3 izbový byt kupovaný pred 5 rokmi na hypotéku za priemerné ceny, na účte by nám po splatení dlhu banke zostalo asi 41 000 €. (11 000 € splatený dlh + 30 000 € rast hodnoty)”
V grafe vidíme modré stĺpčeky zobrazujúce priemerné ceny za m2 za jednotlivé kvartály od začiatku roku 2005 až po koniec roku 2017. Cena sa zvýšila z 830 € za 3 roky až na 1 549 €, aby sa v priebehu ďalších rokov prepadla až k 1 200 €/m2. Dnes sme na úrovni 1 360 €/m2. Za 13 rokov sa ceny spolu zvýšili o 62 %. Oranžová spojnica vyjadruje medzikvartálne percentuálne zmeny ceny. Súčasná situácia tak ani zďaleka nepripomína výrazný rast cien v roku 2007, kedy sa ceny dohromady zvýšili až o 29 %.
Modrá spojnica zobrazuje lineárny trend vývoja ceny nehnuteľností. Spojnica potvrdzuje moje tvrdenie, že ceny sa z dlhodobého pohľadu zvyšujú. Ako stúpajú účty za naše nákupy v obchodoch, ako sa nám postupne dvíhajú platy, rovnako postupne platíme viac aj za nehnuteľnosti. Vlastníci nehnuteľností tak disponujú majetkom, ktorého hodnota v čase neustále rastie.
Cena nájmu sa časom približuje cene bývania
Pred 5 rokmi bola cena prenájmu 3 izbového zrekonštruovaného bytu v Petržalke niekde okolo 600 €, dnes je to cca o 10 % viac. Vo všeobecnosti možno konštatovať, že sa ceny nájmov v čase približujú cene bývania financovaného hypotekárnym úverom. Je to však trošku s oneskorením, lebo starší prenajímatelia nájom dvíhajú oneskorene, na druhej strane aj oneskorene budú nájmy znižovať v prípade poklesu cien. Pre nájomcov to nie je dobrá správa, postupne totiž budú za bývanie platiť stále viac.
Čo ešte bude vplývať na ne/výhodnosť bývania v podnájme
Ľudia volia prenájom väčšinou z racionálnych dôvodov, často plánujú časom sťahovanie, alebo chcú mať jednoducho pocit slobody a neviazať sa celý život na jedno miesto. Tiež sa boja úverov, niektorým sa nechce hľadať vhodnú nehnuteľnosť, špekulovať či je cena prijateľná, chodiť po obhliadkach, platiť nájom, elektrinu, plyn….. bývanie v nájme je v podstate bez starostí. Jednoducho víťazí pohodlnosť. V našom prípade vyhrala túžba po osamostatnení sa, po budovaní vlastného hniezdočka. Tiež som uvažoval z finančného hľadiska, keďže ceny oproti vrcholu pred prasknutím realitnej bubliny stratili odhadom 20 %.
Ktoré fakty hovoria v prospech PRENÁJMU a ktoré v prospech KÚPY? Tu je môj pohľad:
- MOBILITA – PRENÁJOM (1:0) môžete relatívne rýchlo vymeniť, obvykle do 2 mesiacov od oznámenia majiteľovi. Ak často meníte prácu, auto, outfit, tak prečo nie aj byt. Aj vlastnú nehnuteľnosť môžete vymeniť za inú, bude to však trvať dlhšie. Môžete ísť tiež z vlastného do prenájmu a svoju nehnuteľnosť prenajať, je to však opäť komplikovanejšie.
- POHODLNOSŤ – PRENÁJOM (2:0) je spojený s minimom starostí, skoro o všetko sa postará majiteľ bytu.
- TEPLO DOMOVA – KÚPA (2:1) bytu Vám umožní zariadiť si ho presne podľa seba, zrekonštruovať ho podľa svojho vkusu, vytvoriť si svoj vlastný domov, miesto kam sa človek vždy rád vracia. Všade dobre, doma najlepšie.
- STRACH – PRENÁJOM (3:1) vyhráva u všetkých, čo sa boja hypotéky ako koza noža.
- FINANCIE – KÚPA (3:2) nehnuteľnosti nám v čase výrazne zvyšujú hodnotu nášho majetku. Bývanie v prenájme sa naopak bude neustále zdražovať.
- NEPRAVIDELNÝ/NÍZKY PRÍJEM – PRENÁJOM (4:2) je jedinou možnosťou pre ľudí, ktorí nezískajú v banke hypotéku, alebo nevytiahnu 100 000 € z vlastného vrecka.
- STABILITA/ISTOTA – KÚPA (4:3) nehnuteľnosti nám zabezpečí, že sa staneme pánmi situácie, nikto nás totiž z nášho bytu nemôže vyhodiť, je to totiž naše vlastníctvo. Majiteľ bytu si kedykoľvek môže nájsť iného nájomcu, alebo nehnuteľnosť predať a nám zostanú len oči pre plač.
- MOŽNOSŤ SPOLUROZHODOVAŤ – KÚPA (4:4) nám umožní zúčastňovať sa na zhromaždeniach vlastníkov bytov, podávať návrhy a hlasovať o veciach, ktoré vplývajú na kvalitu nášho bývania.
- MOJE HODNOTENIE – KÚPA (4:5) – Pred ôsmimi rokmi sme si kúpili svoje prvé vlastné bývanie. Na splátku hypotéky a energií vtedy putoval celý môj plat, po piatich rokoch to bolo už len cca 70 %, dnes je to asi polovica. S odstupom času to bolo najlepšie rozhodnutie, aké sme mohli urobiť. Byt v súčasnosti už 3 roky prenajímame. Nebol ani jediný mesiac neobsadený. Prekonali sme strach z hypotéky a dnes by nám v prípade predaja zostalo na účte cca 50 000 €. Ak by sme ho pred tromi rokmi predali, na účte by nám zostalo len 20 000 €.
Je možné, že sa Vám kúpa nehnuteľnosti z finančného hľadiska neoplatí, musí však ísť o maximálne nevhodne načasovanú kúpu a krátky časový horizont. V extrémnom prípade môže byť prenájom výhodnejší vtedy, ak si napríklad prenajímate len jednu posteľ v nejakej tzv. králikárni, kde s Vami v jednom byte býva napríklad 5 ľudí, s ktorými zdieľate spoločnú kúpeľňu. V tomto prípade žijete skutočne nízko-nákladovým životom a kúpa nehnuteľnosti sa Vám zrejme neoplatí, minimálne nie pre čisto vlastné potreby. Ekonomicky je však stále výhodnejšie celú králikáreň kúpiť a prenajímať ju ostatným piatim spolubývajúcim – vďaka tomu by ste mohli bývať úplne zadarmo a spolubývajúci by Vám splácali Váš úver v banke + financovali rast hodnoty Vášho vlastného majetku.
Čo z toho na záver vyplýva? Prenájom je jednoznačne ekonomicky výhodnejší len vtedy, ak ide o prenájom Vášho vlastného bytu. Keďže je tento blog o dosahovaní finančnej slobody, toto kritérium z môjho pohľadu jednoznačne prebíja všetky ostatné.
“Ak chcete získať finančnú slobodu rýchlo a s minimálnym úsilím, nehnuteľnosti by vo Vašom portfóliu rozhodne nemali chýbať.”
Ak Vás článok zaujal, neváhajte ho zdieľať ďalej.
V prípade akýchkoľvek otázok nás neváhajte kontaktovať, radi Vám pomôžeme aj v rozhodovaní o kúpe Vášho vysnívaného bývania. Už niekoľko rokov prenajímame viacero nehnuteľností, vieme Vám preto zodpovedne poradiť v správnom výbere nehnuteľnosti, lokality, ekonomickej výhodnosti kúpy, ako aj prípadného budúceho prenájmu.
