Sú byty na Slovensku momentálne drahé?

Ak niekto z Vás v posledných rokoch uvažoval o kúpe bytu, zrejme ste zachytili výrazný rast ich cien. Expanzívna politika ECB sa prejavila v extrémne nízkych úrokových sadzbách všetkých typov úverov. Realitný trh tak v krajinách eurozóny dostal mimoriadne silnú injekciu v podobe lacných peňazí. Poznám viacerých ľudí, ktorí už pred rokmi hovorili, že ceny bytov sú neskutočne vysoké, napríklad ako môže stáť taký socialistický panelový byt 100 000 €! Tí momentálne určite hľadajú ešte výraznejšie prirovnania na zobrazenie súčasnej cenovej hladiny bytov na Slovensku. Za posledných 5 rokov totiž ceny bez problémov mohli narásť aj o 30 %.

Pozrime sa na niekoľko parametrov, ktorými môžeme objektívne merať hodnotu nehnuteľností:

1. Pomer ceny a výnosu z nájmu

Máte pocit, že sú byty vo Vašej lokalite drahé? Skúste jednoduchý prepočet:

Ponuková cena nehnuteľnosti

Ročný prenájom nehnuteľnosti

 Vlastník nehnuteľnosti, ktorý svoj byt prenajíma, si je veľmi dobre vedomý toho, že atraktivita nehnuteľnosti sa neurčuje len pomocou ceny, ale najmä podľa výnosového potenciálu, resp. oboch ukazovateľov súčasne. Preto prenájom bytu v meste s vysokou nezamestnanosťou a nízkymi príjmami nemôže byť drahší, ako napríklad prenájom bytu v krajskom, či hlavnom meste. Čím vyšší nájom nehnuteľnosť môže ponúknuť, tým je vyššia jej cena. Cena toho nájmu sa neurčuje len tak náhodou. Jednoducho je výsledkom záujmu konkrétnych ľudí o bývanie v tejto lokalite.

Príklad:

1. 2 izbový byt v Bratislave môže stáť 110 000 € a jeho prenájom vychádza na 600 € (t.j. 7200 € ročne). Výsledok je 15,28.
2. 2 izbový byt v Malackách môže stáť 70 000 € a za jeho prenájom môžete dostať približne 450 €. Výsledný prepočet bude 12,96 roka.

Čím nižšie číslo Vám vyjde, tým je kúpa nehnuteľnosti výhodnejšia. Bratislava má samozrejme dlhšiu dobu splatnosti z dôvodu vysokých cien, na druhej strane však ponúka iné výhody. Je tu mnoho pracovných príležitostí a preto je o bývanie v Bratislave veľký záujem. V grafe nižšie je možné vidieť, že ceny v Bratislave boli v roku 2008 najvyššie v pomere k príjmu z prenájmu.

Vo väčšine krajských miest bola cena nehnuteľností od roku 2008 až do roku 2016 adekvátne úmerná cene ich prenájmu.

To inými slovami znamená, že ceny boli počas posledných 8 rokov poháňané najmä skutočným záujmom ľudí o bývanie. To až tak celkom neplatilo o Bratislave, kde sme boli v čase vrcholiacej krízy do roku 2008 svedkami veľkého objemu špekulatívneho kapitálu. Mnoho nehnuteľností bolo kupovaných len za účelom zisku, pretože majitelia očakávali ďalší rast. Momentálna situácia v Bratislave preto opäť nabáda k opatrnosti, ceny v poslednom roku rástli doslova raketovou rýchlosťou. Ak sa napríklad vo vypredanej novostavbe aj niekoľko mesiacov po kolaudácií svieti tak v piatich z celkového počtu napríklad 300 bytov, niečo tu nie je v poriadku.

2.Porovnanie ceny nehnuteľností a príjmov obyvateľstva

Ďalšie zaujímavé porovnanie môže vyjsť, ak porovnáme náš príjem, ideálne jeho vývoj v čase, s vývojom cien nehnuteľností. Tento vzťah sa najčastejšie vyjadruje tým, koľko m² plochy bytu si dokážeme kúpiť z priemernej mzdy v danej lokalite. Ako je vidieť z grafu, cena bývania približne počas 6 rokov od vrcholu v roku 2008 klesala. V roku 2014 boli ceny len o 20 % vyššie ako v roku 2006. Bol to zrejme najlepší čas na kúpu za posledných cca 10 rokov.

Rast miezd je veľmi dôležitý faktor. Ak totiž zarábame o polovicu viac ako pred 10 rokmi, kúpa nehnuteľnosti je pre nás veľmi pravdepodobne dostupnejšia, nakoľko nám po splátke hypotéky zostane z výplaty viac ako pred tými 10 rokmi. Vyššie uvedený graf znázorňuje, že bývanie nebolo už viac ako 10 rokov tak dostupné, ako je tomu dnes. Aj to napomáha súčasnému realitnému boomu, pretože ľudia majú podstatne vyššie platy ako pred 10 rokmi.

Mnoho ľudí na tento fakt akoby zabúdalo a pozerajú sa len na momentálne rastúce ceny nehnuteľností. Ponuka nehnuteľností je samozrejme obmedzená a preto v prípade zvýšeného krátkodobého záujmu logicky dochádza k rastu ceny. Dlhodobo však ceny nehnuteľností nemôžu rásť rýchlejšie ako príjmy kupujúcich. Preto môžeme v ďalších rokoch očakávať spomalenie rastu cien.

3.Úroková sadzba úverov na bývanie

Cena 3 izbového panelákového bytu v Bratislave za posledných 5 rokov vzrástla o približne 30 000 €. Na dostupnosť bývania je dôležité nazerať nielen z pohľadu celkovej ceny, ale napríklad tiež podľa výšky úrokovej sadzby úverov na bývanie. Málokto má totiž úspory 100 000 €. Na druhej strane, ak aj má, zrejme ich celé nevloží do kúpy nehnuteľnosti, ktorá môže prinášať dlhodobé zhodnotenie +- 3 % ročne. Na finančnom trhu je totiž možné získať podstatne vyššie zhodnotenie Vašich úspor (viď napr. moje ďalšie články o investovaní). Ak si teda vlastné bývanie kupujeme na úver, jeho dostupnosť posudzujeme najmä podľa výšky úrokovej sadzby.

Príklad:

Výpočet splátky úveru na bývanie (hypotéky) pri splatnosti 30 rokov:

Ak by mal byť dnes byt kupovaný za 100 000 € rovnako cenovo dostupný ako pred 5 rokmi, musel by stáť takmer 175 000 €!

Ako je to možné? Splátka úveru na byt pred 5 rokmi bola 450 €. Dnes zarábame v čistom napríklad o 150 € viac ako pred 5 rokmi. Za 600 € by nám dnes banky pri úroku 1,5 % požičali 175 000 €!

Je to samozrejme veľmi zjednodušený prepočet, ale nie je ďaleko od pravdy. Národná banka Slovenska si to veľmi dobre uvedomuje, preto pristupuje k obmedzeniu možností získať hypotéku na 100 % hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Zároveň skracuje maximálnu splatnosť spotrebných úverov na dofinancovanie chýbajúcej sumy do 100 % hodnoty. Riadi sa rovnakým vzorcom, ak zníži dostupnosť bývania, spomalí rast ich cien.

4.Cena nehnuteľností očistená o infláciu

Tretí faktor, ktorý by bolo užitočné zohľadniť, je reálny vývoj ceny nehnuteľností (po zohľadnení inflácie). Z dlhodobého pohľadu (viac ako 10 rokov) však nehnuteľnosti rastú na hodnote a sú považované za jeden z najbezpečnejších uchovávateľov hodnoty peňazí v čase.

Uvedený graf zobrazuje, že sa ceny nehnuteľností na Slovensku za 11 rokov zvýšili o cca 60 %. Majetok priemerného vlastníka nehnuteľnosti sa tak za toto obdobie naozaj pekne zhodnotil.

Zdroj NBS: http://www.nbs.sk/_img/Documents/_komentare/2016/522_rk_cen_20161102.pdf

Ako je to s infláciou? Ak ste kúpili nehnuteľnosť v roku 2006 za 100 000 €, v súčasnosti by mali tieto peniaze skutočnú hodnotu 120 000 €. Hodnota nehnuteľností však na Slovensku rástla podstatne rýchlejšie, ako inflácia. Je to naozaj potešujúce, ak by sme teda kúpili nehnuteľnosť pred cca 10 rokmi, za to obdobie by sa nám hodnota nášho majetku zvýšila o niekoľko desiatok tisíc €. Konkrétne by mal hodnotu asi 160 000 €. Z dlhodobého pohľadu je teda zrejmé, že skutočná hodnota nehnuteľností v čase neklesá, práve naopak.

5.Ponuka a dopyt po nehnuteľnostiach

Ide v podstate o počet predávaných starších nehnuteľností, počet novostavieb vs. počet kupujúcich. Ponuka a dopyt po nehnuteľnostiach je mimoriadne rozsiahla problematika a existujú extrémne rozdiely v závislosti od typu lokality. Aj v rámci hlavného mesta sú viditeľné obrovské rozdiely v cenách nehnuteľností. V nižšie uvedenom grafe máte možnosť vidieť vývoj ponuky a dopytu na Bratislavskom trhu novostavieb.

Z grafu môžeme pozorovať, že počet predaných bytov v rokoch 2012-2014 dosahoval nízke úrovne. Kupujúci stále očakávali pokles cien po prasknutí realitnej bubliny a preto odkladali kúpu na neskoršie obdobie. Ponuka bytov bola pritom dostatočná, len za vtedajšie ceny o ne kupujúci nemali veľký záujem. Rastúce mzdy obyvateľstva, klesajúce úrokové sadzby a rastúca zamestnanosť, spôsobili zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností. Ponuka atraktívnych novostavieb sa zvyšovala len pomaly a to spôsobilo výraznejší rast cien v posledných dvoch rokoch. Ten je spôsobený aj štruktúrou ponuky novostavieb, kde veľká časť z nich je momentálna budovaná v atraktívnych častiach hlavného mesta, s čím samozrejme súvisí vyššia cena.

V najbližších rokoch je ťažké predpokladať výraznejší pokles cien. Situácia zatiaľ nepripomína realitnú bublinu, ako o tom už nejaký čas hovoria médiá. Skôr by som povedal, že ide o dobehnutie niekoľkých rokov stagnácie, ktorá nastala po výraznom poklese cien v roku 2008. Mnoho ľudí sa rozhodlo ísť do kúpy nehnuteľnosti kvôli výhodným úrokom na hypotékach, ale tiež kvôli ohlasovanému sprísňovaniu podmienok pre získanie hypotekárneho úveru v požadovanej výške.

Dopyt po nehnuteľnostiach je v dlhodobom horizonte veľmi ťažké spoľahlivo predpovedať. Najväčšie mestá majú stabilný príjem mladých ľudí v podobe absolventov, ktorí každoročne končia vysoké školy. Väčšina z nich po škole zostáva v týchto mestách. Časom samozrejme môžu mať záujem o riešenie otázky bývania.

Ak teda niekto povie, že kúpa nehnuteľnosti sa neoplatí, pretože sú drahé, skúste sa ho opýtať, či jeho tvrdenie podložil niektorými z vyššie uvedených výpočtov. Jedno je isté, nehnuteľnosti sú drahšie ako pred rokom a pred rokom boli drahšie ako tie pred dvoma rokmi. Zároveň však platí, že v určitých oblastiach len v súčasnosti dosahujú hodnoty spred 10 rokov, kedy boli ceny nehnuteľností na vrchole. Preto je vhodné nad súčasnými cenami uvažovať v širšom kontexte.

Je to však len jedna časť celej skladačky, v ďalších článkoch o nehnuteľnostiach sa dozviete, ako je to v skutočnosti s pravidelne sa opakujúcimi životnými cyklami trhu nehnuteľností, či je kúpa nehnuteľnosti na úver naozaj nevýhodná, ako sa dá dosiahnuť finančná sloboda kúpou nehnuteľností na prenájom, alebo či nám na Slovensku hrozí ďalšia realitná bublina.

Ak sa Vám článok páčil, zdieľajte ho. V prípade akýchkoľvek otázok ma neváhajte kontaktovať telefonicky, mailom, prostredníctvom komentára pod článkom, alebo na sociálnych sieťach.